Sessa Aurunca. Sequestrate istallazioni abusive a Baiazzurra

Sessa Aurunca La Polizia Municipale di Sessa Aurunca ha proceduto al sequestro di installazioni collocate negli spazi del complesso residenziale turistico Baiazzurra. Installazioni che di fatto impediscono ai condomini di utilizzare le aree parcheggio ed alcuni accessi alla struttura stessa. Questa la vicenda. Il 12 marzo 1975 è stata stipulata Convenzione di lottizzazione per la realizzazione di un villaggio turistico–residenziale in località “San Rocco” del Comune di Sessa Aurunca (CE), denominato “BAIAZZURRA”, giusta atto del Segretario Generale del Comune di Sessa Aurunca, rep. n. 3323, registrato a Sessa Aurunca (CE) in data 21 aprile 1975 al n. 730, vol. 148, tra il Commissario Prefettizio del Comune di Sessa Aurunca (CE) e l’originario lottizzante Geom. Salvatore Castiglione, in relazione ai terreni identificati originariamente ai mappali 18, 20, 34 e 118, di cui questi risultava proprietario, trascritto presso la Conservatoria dei Registri immobiliari di Caserta il 16.07.1975.
Successivamente venivano realizzate le opere di urbanizzazione, tante è vero che il Comune di Sessa Aurunca, rilasciava le singole concessioni edilizie suddivise per lotti all’interno dei dieci comparti in cui si divideva l’originaria lottizzazione.
Venivano pertanto, realizzate strade principali con relativi marciapiedi, impianti di illuminazione, impianti fognari, impianto di approvvigionamento idrico comprensivi di pozzo,  con relativa rete di distribuzione sino ai singoli alloggi, inoltre all’interno dei comparti venivano realizzate le opere di urbanizzazione secondaria comprensive di rete fognarie, elettriche e idriche.  Venivano anche edificati due immobili da cedere successivamente al Comune (che negli anni erano utilizzati dal condominio quali luoghi di incontro per le assemblee condominiali) ed un parco giochi.
Nelle more di quanto sopra alcuni dei lotti venivano ceduti dal lottizzante originario, ad altri soggetti (cooperative e costruttori) che provvedevano a realizzare gli immobili e le relative opere di urbanizzazione secondaria.
Ovviamente il lottizzante predisponeva regolamento del condominio che veniva depositato tra gli atti del Notaio RUNGI Arcangelo di Napoli il 07/08/1980 – Repertorio n. 51179, e trascritto presso la Conservatoria di SMCV al n. 18403/16596 il 06.09.1980; In detto regolamento, che si ribadisce risulta trascritto, veniva testé riportato all’art. 2.
Come risulta dai singoli contratti di compravendita effettuati dal geometra Castiglione Salvatore sono di uso comune di tutti i condomini del complesso, in base alla citata Convenzione stipulata col Comune di Sessa Aurunca:

1. a) Le strade primarie, le zone di parcheggio, la strada litorale pedonale;
2. b) I servizi e gli impianti fino ai contatori dei singoli utenti e fino alle diramazioni dei singoli appartamenti;
3. c) L’impianto di illuminazione del complesso;
4. d) L’impianto di depurazione del complesso con la relativa cabina elettrica.

L’amministrazione di tutto quanto innanzi è affidata al condominio del complesso edilizio BAIAZZURRA fino a quando le dette opere e servizi non saranno state cedute al Comune di Sessa Aurunca.
Pertanto risulta con atto registrato e trascritto che tali beni venivano affidati al condominio, a cure e spese del condominio da ripartirsi secondo le tabelle condominiali.
Poiché sino all’anno 2012 il Comune di Sessa Aurunca non dava alcun impulso alla procedura di collaudo necessaria per acquisire le opere della lottizzazione (strade, impianti idrici , elettrici e fognari e l’impianto di depurazione).
Nell’anno 2012 veniva conferito incarico a due collaudatori esterni, che successivamente al primo accesso, rinviavano tali operazioni. Un secondo accesso avveniva nell’anno 2017 e un terzo nell’anno 2023, senza che venisse portato a termine lo tesso, poiché dopo tutti gli anni trascorsi i Collaudatori ritenevano buona parte delle opere non collaudabili pur senza dare contezza delle effettive mancanze (anche per mancanza dei grafici originali!!) e senza dare le prescrizioni per l’esatto completamento.
Per una esatta ricostruzione va appuntato che un condomino proprietario introitava nell’anno 2017 ricorso presso il TAR Campania, che condannava il Comune di Sessa Aurunca, con sentenza del 2023, ad eseguire il collaudo, di fatto sancendo la disponibilità e la proprietà comunale ab origine dei detti beni per effetto della convenzione mai revocata, alla quale si era dato seguito, fattualmente, mediante la edificazione delle opere di lottizzazione ed il rilascio delle singole concessioni edilizie.
Nelle more di quanto sopra dall’anno 2022 la società Ca.Sa Gestioni immobiliari S.r.l.s. (soci Sardella Marco e Cavallo Amedeo)  diveniva amministratrice del complesso condominiale BAIAZZURRA.
In data 17.072024 la società Baiazzurra srls (soci Sardella Marco e Cavallo Amedeo) acquistava dal Geom. Castiglione tutte le strade e i beni residuali della lottizzazione, sebbene nell’ atto di acquisto per notaio Luca di Lorenzo Repertorio N. 18604 Raccolta N. 12716, i beni venduti venissero identificati come terreni ovvero aree urbane, senza alcun riferimento alle infrastrutture ivi esistenti e da sempre gestite dal condominio, ed addirittura acquisivano il terreno dove insiste l’impianto di depurazione costruito dal condominio negli anni 90.
Nel detto atto di acquisto all’art. 2 (“Precisazioni”), le parti dichiarano che:
“La vendita viene fatta ed accettata nello stato di fatto e di diritto in cui i beni attualmente si trovano, così come posseduti dalla parte venditrice, secondo i titoli urbanistici, amministrativi e di provenienza di cui appresso ai quali le parti espressamente si riportano”.
Sembra palese che i “titoli” cui l’atto fa riferimento sono la già menzionata Convenzione di lottizzazione e i conseguenti titoli edilizi (oggi permessi di costruire) dalla stessa scaturenti, con i relativi diritti, oneri, vincoli ed obblighi, trasferiti agli aventi causa con i singoli atti di acquisto.
Nello stesso titolo, il venditore dichiara di essere pieno e legittimo proprietario di quanto alienato e che sui beni non gravano formalità pregiudizievoli, salvo quanto discendente dai titoli edilizi richiamati. È altresì espressamente riportato che la Convenzione di lottizzazione concerne un “villaggio turistico–residenziale”, e non singole unità immobiliari considerate atomisticamente: ne consegue che le infrastrutture, i servizi e le opere di urbanizzazione risultano intrinsecamente connessi al progetto lottizzatorio ed ai titoli edilizi dei singoli lotti.
La parte acquirente, inoltre, accetta espressamente di subentrare in tutti i diritti e in tutti gli oneri previsti dai richiamati titoli, nessuno escluso.
L’atto precisa che il trasferimento avviene nello stato di fatto e di diritto in cui i beni si trovano, con ogni annesso e connesso, usi, diritti, ragioni, azioni, limitazioni, esclusioni, servitù attive e passive, accessioni, accessori, dipendenze, pertinenze, locali tecnici, nonché con la relativa quota di comproprietà ex art. 1117 c.c., e comunque con le norme e previsioni del regolamento condominiale e relative tabelle millesimali.
Ne consegue che l’acquirente riconosce e si dichiara edotto dell’esistenza del regolamento condominiale – peraltro noto alla compagine societaria – e si obbliga a rispettarlo.
In virtù di questo acquisto la società BAIAZZURRA srls, installava cartelli di proprietà privata all’interno del condominio ed installava numerose telecamere senza in alcun modo informare il condominio (sebben gli stessi soci fossero soci della società che amministrava il condominio). Ugualmente, data la perfetta identità delle compagini societarie, i beni in possesso e detenuti da sempre dal condominio, venivano consegnati di fatto, senza alcuna pubblicità né informazione ai condomini, alla società acquirente.
In data 26.07.2025 in sede di assemblea condominiali, i condomini veniva informati dall’amministrazione, che in data 21.07.2025, il Comune di Sessa Aurunca, aveva avviato il procedimento di revoca del Piano di Lottizzazione per sopravvenuta decadenza stante la mancata realizzazione e/o realizzate in difformità delle opere previste da destinare a standards.
Più o meno nel mese di settembre 2025, la detta società ovvero i suoi soci, provvedevano, con paletti, dissuasori, catene ed altro ad intercludere e recintare tutte le aree di parcheggio.
In data 08.11.2025 l’assemblea dai condominio nominava un nuovo amministratore.
Sollecitata l’amministrazione comunale, la stessa riteneva di inviare nuovamente i collaudatori per verificare l’esistenza delle opere da trasferire al comune e verificarne la collaudabilità ed, in caso di difformità, descrivere le stesse ed eventuali opere di adeguamento.
Fissato l’accesso, da parte dei collaudatori, e comunicato a mezzo pec sia al condominio sia alla società Baiazzurra srls, i soci di quest’ultima negavano l’accesso in virtù dell’asserito diritto di proprietà ai collaudatori. Chiamati ed intervenuti i Vigili Urbani, gli stessi con solo tecnici del comune venivano autorizzati ad entrare ma senza i collaudatori, che pertanto, verbalizzando il diniego, si rimettevano al dirigente dell’ufficio tecnico per una eventuale ordinanza di acceso per il prosieguo, senza specificare che fosse gi° in atto dal 2012 il detto collaudo.
In data 25.02.2026 la P.M. di Sessa Aurunca, ai sensi dell’art. 354 cpp, procedeva a sequestrare tutti i paletti, le catene e i dissuasori che impedivano l’accesso alle aree di parcheggio.
Ad oggi si è in attesa di ulteriori sviluppi, ma nelle more, le aree sono ancora inaccessibili per i proprietari, così come il depuratore.